A Milano rallenta la domanda immobiliare, mercato dell’affitto ai minimi storici

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Mercato immobiliare in rallentamento a Milano, con le locazioni ai minimi storici. Va meglio nell’area metropolitana, dove aumenta la richiesta di case grandi e con spazi esterni. È quanto emerge dal sentiment degli agenti immobiliari associati aggiornato a febbraio e dalle aspettative degli operatori per il primo quadrimestre 2021, rilevato dall’Ufficio studi di Fimaa Milano Lodi Monza Brianza, l’associazione degli agenti immobiliari e merceologici, aderente alla Confcommercio milanese. “In un tempo di incertezze come quello che stiamo vivendo – afferma in una nota Vincenzo Albanese, presidente di Fimaa Milano Lodi Monza Brianza – è indispensabile cogliere le dinamiche in essere per ipotizzare i trend del mercato nel breve e medio periodo. Crediamo che l’esperienza quotidiana dei nostri associati, sintetizzata nel sentiment, fornisca preziose indicazioni, complementari ai sempre più sofisticati strumenti digitali. Il settore residenziale si presenta, in generale, come un comparto dinamico e in grande trasformazione sia per quanto riguarda il prodotto, sia per le nuove modalità operative, sempre più modificate dal digitale. È indispensabile, a nostro avviso, che l’evoluzione del settore e della nostra professione non dimentichino la strategicità del contatto con il cliente, per non perdere la qualità del servizio e l’umanità della relazione”. A Milano città si registra una fase di rallentamento della domanda per il mercato residenziale. Chi è ora impegnato nella ricerca di una casa prosegue nel suo intento, ma chi ancora non aveva deciso di farlo, preferisce rimandare la ricerca e aspettare qualche mese.



Si è dimezzata la percentuale degli agenti immobiliari che rileva, per il primo quadrimestre in corso, un aumento della domanda nel mercato residenziale: dall’84,6 per cento degli ultimi quattro mesi del 2020 all’attuale 42,2 per cento. Gran parte delle preferenze perse si è però riversata nell’aspettativa di stabilità cresciuta al 43,1 per dal 12,8. La percentuale di operatori che percepiscono un calo di domanda è aumentata, ma in misura più contenuta: dal 2,6 al 14,7 per cento. Sul fronte dell’offerta è l’aspettativa di stabilità a prevalere: dal 20,8 per cento del periodo settembre–dicembre 2020 al 41,7 del primo quadrimestre 2021. È in calo la percentuale degli operatori che intravedono una diminuzione d’offerta: dal 55,8 al 20,4 per cento. Mentre aumenta la percentuale di chi vede un aumento di offerta: dal 23,4 al 37,9 per cento. Anche in questo caso pare prevalere l’attendismo, come evidenziano anche le percezioni sui prezzi che, per il 60,4 per cento, sono rivolte alla stabilità (il dato era del 15,8 per cento nel quadrimestre precedente). È invece crollata la percentuale di coloro che, per il quadrimestre in corso, si aspettano un aumento dei prezzi: il numero è sceso dall’81,6 al 31,7 per cento. Dal sentiment di Fimaa MiLoMb sul numero di scambi atteso per il quadrimestre in corso, emerge che per il 32,3 per cento degli operatori è in aumento, per il 28,3 per cento in diminuzione e per il 38,4 per cento stabile. Per quanto riguarda le previsioni degli operatori sui prossimi mesi il numero di scambi è destinato a crescere secondo il 39 per cento degli operatori considerati, mentre rimarrà stabile per il 36 per cento di loro.

Milano: verso una stabilizzazione dei prezzi

La maggioranza dei professionisti dell’immobiliare prevede inoltre una stabilità dei prezzi (62,4 per cento), così come degli sconti praticati in sede di trattativa (56,7 per cento). L’indice sintetico della compravendita, che misura il grado di ottimismo/pessimismo degli operatori in base all’andamento dell’attività monitorata dai quattro indici analitici (domanda, offerta, scambi e prezzi) resta comunque in territorio abbondantemente positivo: al 124 per cento, ben sotto il massimo del 176 per cento del terzo quadrimestre 2019, ma a distanza enorme dal minimo storico del terzo quadrimestre 2008 (in coincidenza con il fallimento di Lehman Brothers e lo sboom della bolla subprime) quando segnava il 49 per cento, o in coincidenza con la crisi dei debiti sovrani tra primo quadrimestre 2012 e primo quadrimestre 2013, con variazioni tra il 51 e il 54 per cento. Dall’analisi dei dati che emergono dal sentiment di Fimaa MiLoMb il mercato delle locazioni appare più in difficoltà. L’indice sintetico nel primo quadrimestre 2021 ha infatti fatto segnare il nuovo minimo storico dal 2005 (anno in cui si è iniziato a calcolare l’indice) all’85 per cento. Anche i singoli indici, peraltro, sono tutti volti verso il basso, con tutte le implicazioni che ciò può comportare in termini di acquisto della casa a scopo di investimento (motivazione che con l’emergenza Covid ha perso molto appeal).



Vanno invece diversamente le cose nell’area metropolitana milanese, dove si consolida la nuova domanda che, a causa del Covid, predilige metrature più ampie e soluzioni con spazi esterni rispetto alla location più vicina al centro città. Nel primo quadrimestre 2021, per il 72,5 per cento degli operatori, la domanda di abitazioni continuerà ad aumentare a fronte di un’offerta che non mostra, invece, una direzione altrettanto precisa: per il 37,5 per cento degli operatori crescerà, per il 35 per cento si ridurrà e per il restante 27,5 per cento resterà stabile. L’attesa staticità dei prezzi di compravendita (52,5 per cento) dovrebbe comunque favorire la conclusione di un buon numero di transazioni (destinate ad aumentare per il 57,9 per cento). L’indice sintetico delle compravendite, al 126 per cento, non si trova a grandissima distanza dal massimo storico del 144 per cento del terzo quadrimestre 2019, mentre è invece molto distante dai minimi storici del 26 per cento del secondo quadrimestre 2012. Per quanto riguarda le previsioni sui prossimi mesi, a prevalere sono l’aumento del numero di scambi per il 67,5 per cento; la stabilità dei prezzi di vendita per il 57,5 per cento e la stabilità degli sconti concessi in sede di trattativa per il 68,4 per cento. È buono lo stato lo stato del mercato anche per quanto riguarda le locazioni con un indice sintetico al 129 per cento, al di sopra della media quadrimestrale calcolata dal 2005.

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